工业地产尤其是物流仓储已成为近年中国地产投资的热点之一。近年来中国在线零售市场的兴起和蓬勃不仅影响和改变了传统零售市场格局，带动了第三方物流的发展，更对中国现代物流设施市场产生着重大和深远的影响。
　　上海作为全球第一大港口和中国最大的城市经济体，是目前国内最大的优质仓库市场。庞大的需求基础加上稳定的租金增长以及优于商办物业的租金回报率使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。
　　自2011年以来，国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元，其中上海独占九成，平均投资回报率高达6.7%。2014年6月工业用地新政的出台，将对上海工业土地和物业市场产生重大的影响。
　　新政的出台均起于上海建设用地指标迫近上限、土地使用效能亟待优化的大背景。盘活存量工业用地的目的是让土地资源更好地服务于城市升级、产业升级的发展战略，而工业用地弹性年期制在本质上亦可归结为盘活工业用地的手段。
　　中国现代物流市场现状
　　中国的物流设施在设立之初主要是为满足出口和制造业仓储的需要。随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。
　　中投顾问在《2016-2020年中国电商物流行业投资分析及前景预测报告》中表示，尽管中国目前已具有相当的物流仓储存量，但国内高标准仓储设施的体量仍相对有限。截止2013年底，由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米，占全国仓储设施总面积的比例甚微。
　　需求方面，受近年电子商务发展迅速及第三方物流需求增长等因素带动，高标准仓储物业的租赁及定制需求持续旺盛，近年中国物流地产市场持续向好。
　　尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑，但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。
　　电子商务整体物流仓储租赁需求仍将继续增加
　　电子商务是电商时代下中国现代物流设施市场最重要的两个需求来源之一，而在线零售行业的不断成熟正令电商在是否自营物流的策略选择上逐渐产生分化。
　　一方面自建物流已具备规模效应的中国大型电商将继续坚持其自建自营策略，从而削弱电商对公共型现代物流仓储设施的租赁需求。大型电商从最初的部分自建物流到全方位布点全面自营物流，进而发展到当前个别已规模初具的大型电子商务企业开始尝试向第三方开放物流平台。自营物流在电商的发展过程中已从最初单纯的完善自身配套、保障用户体验逐渐上升到更高的战略意义，开始朝亚马逊美国的经典之路进发：即依靠规模效应提升用户黏性、提供大数据等增值服务并将其打造为可持续发展的新的利润增长点。
　　另一方面自营物流越来越高的进入壁垒令多数电子商务企业，尤其是中小规模电子商务企业对社会化的专业第三方物流的依存度不断提升，从而不断提升公共型物流仓储的租赁需求。专业物流开发商及其他意图进入现代物流设施供应的企业不仅面临着现有大型电商自营物流先发优势产生的阻碍，更需要克服土地资源日益稀缺、拿地难度日益增加、开发运营所需资金及学习成本高企、中央和地方政府对物流土地开发的政策倾向出现分化等一系列障碍。此外，传统零售商向多渠道及全渠道方向的变革亦将导致其物流需求发生结构性转变，从而产生新的社会化物流需求。
　　至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币。在欧洲电子商务发展领先的三国中（英国、德国及法国），电子商务市场销售量每增加一百万欧元，带来大约72000平方米的新增仓储需求。尽管欧美国家的在线零售电子商务市场构成以B2C为主，而中国由C2C占主导的市场对仓储面积的需求很大程度上会再透过第三方物流进行传导。但整体而言，随着B2C市场份额的扩大以及在线零售市场本身规模的扩大，未来电子商务对物流仓储设施的需求将会继续增加。
　　民营第三方物流将成为中国现代物流市场发展新动力
　　跨国物流企业在中国继续延续轻资产加专业化服务的策略，一直是现代物流仓储的重要租赁来源。而近年来中国在线零售市场的快速发展不仅令电商对现代物流仓储设施的直接需求不断增加，亦透过其与第三方物流市场联动发展的传导作用间接推升了民营物流行业对现代仓储的需求。在物流市场的仓储需求中，又尤以零担快运和快递包裹这两种在线零售活动中最常涉及到的物流种类的需求增长最为突出。
　　受零售行业发展和其他需求来源的推动，中国物流行业的市场规模将不断扩张。而随着成熟度的提升，行业发展纵向定将日趋精细化、专业化及多元化，逆向物流、冷链物流等将成为物流仓储新的发展议题；横向则呈现从单一业务向综合物流方向发展的趋势，中国民营零担行业及快递行业或将出现相互渗透。
　　从2013年至今，百世物流和德邦物流与普洛斯的累计签约仓库面积已分别达到近20万平方米及近30万平方米。预计未来此类租赁需求将继续放量，中国民营快递企业及新型物流服务企业将成为新的物流仓储租赁需求增长点。
　　中国现代物流市场展望
　　展望未来中国现代物流仓储行业的发展趋势，未来物流开发商与租户签订“一揽子协议”，高标准仓库的规模化租赁策略将日益成为主流；专业物流开发商的拓点布局将与电子商务的发展趋势更加紧密联动；外资的专业物流开发商获取战略性位置土地的难度将继续增加，通过与大型内资开发或物流企业及电商企业的战略合作实现快速布点或成为其未来出路。
　　中投顾问在《2016-2020年中国电商物流行业投资分析及前景预测报告》
　　中表示，随着市场成熟度的不断提升，中国高标准仓储开发或由此前的更多兼顾通用性逐渐转向标准化开发与定制开发双管齐下。预计未来定制仓库占高标准仓库的比例将会大大提升。